[摘要] 如今，放眼防城港，一栋栋高楼拔地而起，边境往来热闹非凡，港口建设蓬勃发展，美丽的自然风光，良好的发展前景，每天都会吸引很多外地游客前来看房、旅游。
如今，放眼防城港，一栋栋高楼拔地而起，边境往来热闹非凡，港口建设蓬勃发展，美丽的自然风光，良好的发展前景，每天都会吸引很多外地游客前来看房、旅游。
房产市场交易活跃，随之而来的房屋买卖合同纠纷也明显增加。防城港市两级法院充分发挥审判职能，规范房产交易行为，维护当事人合法权益，和谐化解纠纷，促进经济稳定发展。
纠纷案件数量多，“看房团”引发纠纷情况突出
数据显示，2011年至2015年11月，防城港市两级法院共受理商品房买卖一审案件1804件。其中，购房者作为原告起诉的有1788件，占案件总数的99%。
市中院民一庭庭长崔静介绍：“纠纷起因主要是开发商卖房时未取得商品房预售许可证、交房和办证，买受人要求解除合同、退还购房款、支付违约金并赔偿利息损失。”
陈某就是其中一名购房者，2011年10月，他和朋友结伴从新疆到我市旅游，并在当地某楼盘购买了1套商品房，但开发商一年多仍未交房，也不肯办理退房手续，协商未果后，陈某诉至法院。
一审法院判决解除购房合同，开发商向陈某返还购房款263901元并支付违约金。
但开发商不服，向市中院提起上诉，经过该院主办法官数十次的沟通协调，双方终于在2015年春节前几天达成调解协议，解除购房合同，开发商分3期返还购房款、支付违约金及一审诉讼费共计306940元给陈某。
源源不断涌入的“看房团”，一方面，对提高当地知名度、繁荣房地产和旅游业有促进作用，另一方面，一些中介团体违规、变相收取费用，灌输“资本运作”等传销理念，损害购房者的合法权益，目前已引发大量纠纷。
审理难度大，司法实践勇探索
此类型纠纷多样、新颖，现有的法律规范往往对新出现的房产交易问题未作出明确规定，“非典型”案件定性困难，争议大，造成审理难度加大，裁判标准不一。
东兴市民宁某与开发商签订了《认购书》，但随后开发商又提出五条补充协议让宁某签订，双方引发纠纷。
市中院审理后认为，开发商提出补充协议，设置不合理条款，制造交易障碍，违反合同公平原则，掩盖不履行合同的目的，其行为已经构成根本性违约，故判决解除双方签订的《认购书》，开发商返还宁某双倍定金40万元。
开发商附加要求补签合同的不是个例，如何认定当事人订立合同时的真实意思表示，进而确定双方形成何种法律关系并进行实体处理，实务界对此争议很大。
为了提高案件审理的质量，全市两级法院注重改进审判工作，加强标准化办案，经常召开业务研讨会，就某种情形下如何对案件的程序、实体问题进行统一办案标准，及时总结审判经验。
调解率低、上诉率高已成为法院审理的另一个难题，主要原因是开发商财务状况恶化，迫不得已采取上诉的缓兵之计。
另一方面，买受人也意识到即便达成调解协议也拿不到钱，干脆不调解，由法院判决后申请执行。
对此，全市两级法院在审判实践中注重把握好大局和基本原则，权衡双方当事人利益得失，在坚持政策法律，坚持司法为民的前提下妥善处理。
今年5月1日，市中院潘云燕法官来到单位加班，接待了从福建赶来的购房者王某，并召集开发商代理人进行调解。
虽然后没能调成，但王某主动提出：“经过了这么多次的调解，我也知道法官是尽心尽力、公平公正的，你就根据法律来判吧，我都会服。”
5月4日，法官综合各方证据，依照法律法规作出了终审判决，驳回王某的诉讼请求。一句“我都会服”，体现了当事人对法官工作态度与业务能力的认可和赞许。
规范房产交易行为，保障房产行业健康发展
如今，买受人组团诉讼渐成主流，每年此类系列案件比重均保持在96%以上。
今年，市中院共审理了42起涉某房地产商品房买卖合同纠纷案，买受人以开发商办证为由，共分三批陆续进行起诉。开发商认为有部分案件已经超过了诉讼时效，为了维护买受人的合法权益，法官多次做双方工作，终，有17起案件以调解、撤诉的方式结案。
法官在审理此类案件时，加大调解力度，加强诉前联调，争取把纠纷化解在诉前，对于已进入到诉讼程序的案件，选派业务水平高、调解能力好的审判人员负责审理。
另外，提高购房者的法律意识也十分必要。“我们注重司法公开和法制宣传，通过发布审判信息、庭审直播、公开宣判、召开新闻发布会、公布典型案例等方式，为购房者指明合法维权路径。”市中院副院长周忠介绍。
7月31日，该院召开新闻发布会，发布了《商品房买卖合同纠纷审判情况白皮书》，对此类纠纷的预防和化解提出对策建议，为市委、市政府相关决策作参考。
《白皮书》建议，要尊重市场行为，允许和鼓励开发商采取各种合法手段销售商品房。规范“看房团”活动，重点监管宣传和收费。实行备案登记，教育和引导相关主体守法经营、诚信经营。对违规预售和欺诈行为，要依法及时查处。监管部门可采取定期检查和明察暗访的方式对销售行为进行监督。
下一步，全市两级法院将积极构建商品房买卖纠纷化解联动机制，做好与住建委、房产局、工商等部门的工作衔接，定期召开联席会议，研究商品房买卖合同纠纷化解方法，共同维护房产行业健康发展，为加快推进“边海经济带”建设扬帆助力。
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